Kdo v SVJ odpovídá za revize a co hrozí, když se propásnou

Povinnost má společenství, jedná za něj výbor

Společné části domu – rozvody elektřiny a plynu, hromosvod, komíny, výtah, kotelna – spravuje společenství vlastníků jednotek. Revize a kontroly těchto zařízení tedy musí zajistit SVJ jako právnická osoba. Prakticky to dělá výbor (nebo předseda společenství), protože za SVJ jedná.

U vybavení, které patří k jednotlivým bytům (třeba plynový kotel v bytě), se o servis stará vlastník bytu. Komínová cesta, do které byt kotel napojuje, je ale obvykle společná.

Péče řádného hospodáře

Občanský zákoník (§ 159) říká, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se ji vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Kdo na to nestačí a nevyvodí z toho důsledky, jedná nedbale.

Pro revize to znamená: výbor nemusí umět revizi udělat, ale musí vědět, které povinnosti dům má, kdy vyprší, a zajistit je včas. Neznalost lhůty ho neomlouvá.

Co hrozí, když se lhůta propásne

• Škoda a náhrada – když z propadlé revize vznikne škoda (požár, výbuch, úraz, poškozený majetek), může SVJ chtít náhradu po členovi výboru, který povinnost zanedbal.
• Pojišťovna – pojistné podmínky obvykle vyžadují dodržování předpisů o údržbě a revizích. Bez platné revize může pojišťovna plnění snížit nebo odmítnout.
• Pokuty – například za zanedbanou kontrolu komínů podle zákona o požární ochraně hrozí právnické osobě pokuta až 100 000 Kč. Kontroly provádějí hasiči, nejčastěji po požáru.
• Trestní odpovědnost – v krajním případě, když nedbalost vede ke zranění nebo ohrožení lidí.

Nejčastější následek je ale méně dramatický: revize se dělá narychlo a draze, protože ji už nejde odložit, a závady z ní se opravují pod tlakem.

A co když dům spravuje správcovská firma?

Správce může revize objednávat a hlídat – ale jen to, co má ve smlouvě. Odpovědnost za to, že povinnosti jsou splněné, zůstává společenství, tedy výboru. Proto:

• přečtěte si ve smlouvě o správě, které revize správce zajišťuje a jak vás o nich informuje,
• nechte si posílat kopie revizních zpráv,
• mějte vlastní přehled lhůt – i kvůli tomu, že se správce může změnit.

Pět kroků, aby žádná lhůta neutekla

1. Sepište zařízení v domě – elektro, hromosvod, plyn, komíny, výtah, hasicí přístroje, kotelna, PENB. Přehled povinností a intervalů vám pomůže.
2. Ke každému dohledejte poslední zprávu a datum, od kterého běží další lhůta.
3. Mějte jeden společný kalendář, ne poznámky u různých lidí.
4. Hlídejte závady ze zpráv – technik může určit termín jejich odstranění a kratší lhůtu příští revize.
5. Při změně výboru předejte zprávy i kalendář – nový výbor přebírá i odpovědnost.

Zdroje

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – § 159 (Zákony pro lidi)
• Kontroly komínů a pokuty (Energozrouti)
• Pravidelné revize a kontroly technických zařízení v bytových domech (TZB-info)